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    135家房企总体资产负债率67.7%:资金正趋紧

    发布时间:2010-09-13 10:20:22     访问次数:     信息来源:理财周报

    •   万科8月实现销售金额119.9亿,较去年同期上升149%;世茂8月单月销售额约为27亿元,较7月环比增长35%;碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元,较去年同期增长近两倍,为197%。

        下半年冲量有压力,尤其大库存企业

        上市房企中期业绩发布没多久,8月的销售成绩单又令人更加诧异。

        前8月部分房企同比业绩增幅明显

        (来源:理财周报)宏观调控4个多月以后的9月2日,地产龙头万科(000002)、H股房企世茂房地产(00813.HK)及碧桂园(2007.HK)发布今年8月份的销售数据,其中显示,万科8月实现销售金额119.9亿,较去年同期上升149%;世茂8月单月销售额约为27亿元,较7月环比增长35%;碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元,较去年同期增长近两倍,为197%。

        万科8月销售额首次突破100亿元大关,为119.9亿元,这也验证了此前单月销售突破百亿的传言,至此,万科今年已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%,完成全年销售目标的72%。而万科下半年供应量要大于上半年,下半年单月销售有可能超过百亿元。

        据了解,前八个月,世茂房地产累计合约销售额达161亿元,已完成全年销售目标的54%,碧桂园累计签约合同销售金额约184亿元,较去年同比增长66%,已完成全年销售目标的61%,两家房企今年的销售目标均为300亿元。

        下半年冲量有压力,

        大库存企业降价换销量

        世茂房地产中期业绩显示,因推盘量少,上半年合约销售额为人民币113亿元,同比减少13.9%,下半年公司将会加大推盘,提高销售额。世茂房地产副主席兼执行董事许世坛曾在中期业绩会上表示,目前暂时未有对销售目标调整的计划,还要看九、十月的销售情况。

        对于8月份的成绩,碧桂园方面仅表示理想。根据碧桂园上半年业绩显示,公司前六个月总收入约118亿元,同比上升约27.8%,确认销售面积约210万平方米,同比增长约20.5%。新任总裁莫斌也透露,碧桂园在下半年会推出8个楼盘,其中天津楼盘已经推出,余下7个楼盘有6个在广东省内,1个在省外。

        相比较一般企业,上市公司更需要销售业绩,而上半年因为3-4月的红火,使得半年报数据大多比较好,而已经持续的4个多月调控使得市场开发商已经大部分负债率上涨,数据显示:135家房地产上市公司,总体资产负债率水平已达67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4个百分点,较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

        而从“万保招金”四大上市房企的情况来看,其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(000024)(000024)相对较低,也达61.30%,而保利地产(600048)(600048)则高达76.77%,万科A(000002)(000002)和金地集团(600383)(600383)的资产负债率也均接近了70%的水平。

        金九银十已经到了市场的最关键时期,也是调控政策和效果的最关键时期,大库存的企业很可能面临必须降价换销量的境地。而因为低价供应量大涨带来的成交量上涨可能被部分开发商认为是市场回暖,也可能在一定区域出现提价行为,但是一旦形成趋势,宏观调控政策很可能出台更严厉的打击,所以在金九银十可以说是反弹与下调压力并存。

        市场观察

        北京中原三级市场研究总监张大伟认为,低价楼盘的热销导致市场数据上涨,而供应量的加大也是主要因素,像万科就是如此,仅在北京就有上千套的新增供应。对于楼市传统的金九银十,尽管面临调控,但市场的需求一直都不缺,缺的是合适的价格,只要开发商顺应市场,低于预期价格推盘,那么获得销量是理所当然。

        一周推荐

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        8月销售超预期 房企转头紧急“补地”

        (来源: 证券日报 李木子)北京市土地储备整理中心最新交易数据显示,北京住总房地产开发有限责任公司与北京万科企业有限公司联合体以12.8亿投得北京市昌平区回龙观一块二类居住用地。自8月中下旬以来,房地产开发企业不约而同结束了土地观望期,积极谋取中意地块。

        陆续公布的8月份销售数据则显示,在房地产调控从严的时代,仰天长笑的不仅有月销售收入120亿的万科,保利、富力、复地、绿地、金地等房地产企业销售数据也取得同比大幅增长的成绩。“或许这正是房企新一轮跑马圈地的‘底气’所在。”房地产观察人士戏称。

        9月8日,金地集团(6.27,-0.14,-2.18%)公布其8月销售情况。8月份金地实现签约面积26.59万平方米,同比增长59.6%;签约金额30.06亿元,同比增长41.4%,这也是金地在今年首次月度销售突破30亿元。从万科公布8月份销售业绩开始,短短一个星期,房企8月份的“狂欢”一再上演。

        9月2日,万科公布8月份销售数据,万科实现销售面积91.5万平方米,销售金额119.9亿元,分别比09年同期增加84.7%和149.0%。万科这一销售数据被市场称为是“调控下的狂欢”,也推开了房企“狂欢”的大门。

        随后9月6日晚间,多家房企又密集公布销售业绩,龙湖地产宣布,2010年8月公司实现合同销售金额26亿,环比增长34%;截至2010年8月31日,龙湖累计实现签约销售金额150.3亿元,同比增长30.6%,完成其年初制定的248亿元销售目标的60.6%。保利地产(11.12,-0.20,-1.77%)8月份实现签约面积83.31万平方米,实现签约金额68.42亿元,均创月度销售新高。复地报告期内实现合约销售金额14.27亿元,环比增长131%;实现合约销售面积16.72万平方米,环比增长238%。前8个月,复地实现合约销售达到80.54亿元,销售面积达到63.63万平方米。合景泰富今年前8个月也已实现销售金额82亿,完成全年目标的82%。

        在快速销售的同时,房地产企业结束了在土地市场上的观望期,房地产调控后新一轮跑马圈地的脚步在8月中下旬开始加紧。8月20日,金地集团宁波公司以13.6亿元摘取慈溪东部新城文化商务核心区太屺2#地块,这是金地在宁波斩获的首块住宅用地。

        龙湖地产也在土地市场频频出手,8月份在烟台和杭州相继斥资共约21.3亿新增2225亩土地。8月22日,龙湖地产斥资15.169亿元揽下烟台牟平区33宗地块,总占地面积约137万平方米,规划建筑面积约201万平方米,楼面地价约753元/平方米。8月31日,龙湖地产6.1亿拍下杭州余杭塘栖177亩商住用地,总占地面积11.8万平方米,规划建筑面积约28万平方米,楼面地价约2178元/平方米。

        9月1日,合生创展在上海以12.46亿元摘得广富林2-5号地块,楼面价16488元/平,溢价率131%。许久不曾出现在土地公开出让市场的合生创展突然在上海补充了土地储备,虽面积不大,但0.8的容积率也将项目定位为高端。随后9月8日,合生创展在上海再次出手,以14.51亿拿下三林集镇宅地,楼板价20870元/平米,溢价率72%。

        9月8日,九龙仓以48.28亿拿下黄浦江沿岸宅地,折合楼板价为35490元/平方米,成为陆家嘴住宅地块新“地王”。不过这块5年来首幅推出的住宅用地楼面价还是地狱此前开发商预测的5万/平方米。

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